VEFA, який також називають "викуп за планом", - це контракт на придбання нерухомості, яка ще не побудована. Трансакція базується на зобов’язанні промоутера здати майно після завершення будівництва.
- Договір бронювання
- Договір купівлі-продажу
- Нотаріус
- Оплата
- Доставка
- COVID
Продаж у майбутньому стані завершення - це тип договору, за допомогою якого покупець купує нерухомість до закінчення її будівництва. Інтерес для промоутера полягає у фінансуванні цього будівництва завдяки сумам, виплаченим покупцем. VEFA може однаково добре стосуватися окремого будинку як будівлі. З огляду на ризики, які несе покупець (невиконання після оплати, доставка товару, який не відповідає договору, будівельні дефекти тощо), продаж у майбутньому стані завершення регулюється нормами. конкретні. Небезпека може змінити технічні характеристики. У цьому випадку промоутер повинен мати підписану поправку. Як тільки буде підписаний контракт VEFA,бенефіціар набуває права власності на землю та на будівлю в міру виконання робіт: парковка, сад, житлова площа, фасад тощо.
З чого складається договір бронювання VEFA?
До остаточного підписання VEFA, як правило, підписання попереднього контракту: контракту бронювання. Цей документ не є обов'язковим. Це дозволяє зарезервувати нерухомість в разі успішного будівництва та встановити умови продажу.
Він фіксує орієнтовну ціну, а також поверхню помешкання , його розташування в проекті нерухомості, господарські будівлі, обладнання, включене, технічні стандарти, які застосовуватимуться тощо. У ньому повинно бути зазначено дату завершення остаточної купівлі-продажу, дату доставки товару, а також будь-які штрафні санкції. Також слід зазначити умови, за яких промоутер може відмовитись від проекту. Є можливість пройти через нотаріуса. Покупець має 10 днів, щоб переглянути своє зобов'язання.
Складання договору бронювання може супроводжуватися виплатою застави покупцем . Сума цього застави залежить від оціночної вартості майна. Він становить максимум 5% від ціни закупівлі, коли остаточний контракт планується підписати протягом року, і 2%, коли продаж має бути підписаний протягом 2 років . Якщо продаж перевищує два роки, застава не вимагається.
Як укласти договір купівлі-продажу у VEFA?
Коли проект нерухомості підтверджується, власники договору бронювання отримують договір купівлі-продажу листом із повідомленням про отримання за місяць до підписання у нотаріуса. Цей контракт визначає остаточну ціну та умови оплати. Він описує будівлю, яка буде побудована, і підтверджує зобов’язання, взяті в договорі бронювання. Існує два типи договорів
- Договір купівлі-продажу в майбутньому стані завершеності: у цьому випадку покупець стає власником земельної ділянки під час підписання договору, а потім житла у міру його побудови.
- Форвардний договір купівлі-продажу: покупець стає власником в кінці роботи.
Тут вказуються терміни доставки, загальна ціна продажу та деталізуються різні обов’язкові та необов’язкові гарантії (завершення, відповідність, будівельний дефект, десятирічний, дворічний ...). До цього додається кілька документів, таких як правила співвласництва та свідоцтво про страхування шкоди. Якщо після бронювання відбулися зміни, вони повинні бути узгоджені з кожним майбутнім покупцем і записані в останній версії договору купівлі-продажу. Версію, надіслану на підпис, змінити не можна. Період охолодження становить десять днів, якщо договору не передує договір бронювання.
Чи потрібно нам проходити через нотаріуса разом з VEFA?
Як і будь-який продаж нерухомості, продаж у майбутньому стані завершення встановлюється нотаріусом . Саме останній відповідає за публікацію договору купівлі-продажу у картотеці нерухомості Служби іпотеки, від якої залежить майно. Отже, створення такого договору спричиняє нотаріальні збори. Але як і для будь-якої нової покупки, VEFA виграє від знижених нотаріальних зборів, ставка яких становить від 2 до 3% (проти мінімуму 7% у старій, після першого перепродажу). Однак з 2013 року ця знижена ставка більше не застосовується до будинків, придбаних поза планом і перепроданих вперше протягом 5 років після їх завершення.
Які умови оплати поза планом?
Оплата здійснюється не відразу. Покупець повинен хитатися відповідно до ходу роботи, як це передбачено договором купівлі-продажу. Були встановлені максимальні суми:
- 35% від загальної ціни після завершення фундаментів
- 70%, коли помешкання було випущено з води
- 95% після завершення будівлі.
Доставка VEFA, як справи?
Доставка відповідає дню, коли промоутер передає власнику ключі від помешкання і з якого воно може проживати . Мова не йде про прийняття робіт. Це відбувається між забудовником та будівельними компаніями. Це не повинно заважати вам взяти на себе зміст договору купівлі-продажу та перевіряти пункт за пунктом зобов’язання, прийняті промоутером: житлова площа, загальні приміщення, господарські будівлі ... Попросіть копію акта про прийняття роботи.
Таким чином, ви будете в курсі спірних питань, про які вже зазначали. Якщо ви знайдете нові, ви повинні зробити бронювання. Потім корпус потрібно прочесати, щоб виявити приховані дефекти. Все, що вас не влаштовує, слід зазначити у звіті про доставку. Якщо ви забули, у вас є 30 днів, щоб повідомити їх. Для цього вони повинні бути повідомлені листом із підтвердженням отримання. Залежно від характеру виявлених дефектів ви можете заблокувати виплату залишку.
У договорах купівлі-продажу час доставки відображається у двох формах: період у місяцях (15 місяців, 18 місяців, 22 місяці ...) або дата. Якщо вибір дозволений, виберіть дату, оскільки вона визначатиме початкову точку різних гарантій виробника. Таким чином, у разі затримки буде простіше отримати відшкодування.
Що змінюється із кризою здоров'я Covid-19?
Наказ, опублікований у березні, змінив деякі часові рамки. "Двомісячний термін, що залишився у мерії для реагування на декларацію про намір відчужувати ситуацію (DIA), відновлюється 24 травня 2020 року, коли цей період було призупинено з 12 березня 2020 року", пояснює сайт служби. громадськості. "Наприклад, для АВВ, поданого до 12 березня 2020 р., Мерія має 2 місяці, щоб надати відповідь з 24 травня 2020 р. Шляхом вирахування кількості днів між поданням АРВ і 12 березня 2020 р.". З іншого боку, десятиденний термін відмови не був продовжений, оскільки нотаріуси могли виконувати дії віддалено під час кризи.